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2016年中國會爆發房地產危機嗎？

10月24日南開大學發佈的“住房價格風險指數”顯示，對於全國70個大中城市來說，在過去5年的時間裡，住房價格風險越來越高。該指數顯示，2015年住房價格風險指數排名，最高風險前十個城市是，深圳、北京、上海、牡丹江、廣州、南寧、昆明、襄陽、錦州及合肥。

也就是說，深圳的住房價格風險指數全國最高，其次是北京。從總體來說，住房價格越高的城市，其住房價格風險就越高。而這些城市又主要集中在一線城市。如果這些城市的房價繼續上漲，那麼這些城市的房價風險還會繼續上升。

至於住房價格風險較高的其他城市，主要表現是那些城市經濟實力不足，但房價上漲較快的城市，這些城市房價主要特征是房價收入比過高。比如襄陽、牡丹江、錦州等。在這些城市，總體房價水平與其他城市相比可能不會太高，但這些城市房價可能會上漲較高，及住房供應量過多，從而使得這些城市的住房過剩十分嚴重，房價風險自然升高。

還有，從2014年開始，政府采取瞭一系列救房地產的政策，比如人民銀行連續降息6次、5次降準，以及采取其他各種稅收優惠政策、政府補助政策等。這些政策使得不少城市的房地產從今年5月開始好轉，出現瞭一線城市及二線城市（南京、蘇州、南昌等）房地產需求在政策刺激下開始集中釋放，房地產的銷售量及價格又開始回暖。而且這些城市可能隨前幾個月房地產市場回暖，隨著中國央行的降息降準等政策推出，這些城市房地產市場的價格可能在未來幾個月再次上漲。在這種情況下，這些城市的住房價格風險會進一步上升。

但是，這些城市房地產市場繁榮的背後，是政府所推出的救市政策不斷的刺激，是嚴重透支當前中國住房市場需求，房地產市場面臨的風險可能會越來越高。因為，同策咨詢研究部調查結果顯示，2010年，中國城鎮居民傢庭住房每戶平均住房已經達到瞭一間。這就意味著中國房地產市場供求基本上達到平衡，未來中國房地產市場增量住房將遞減，中國房地產將進入存量住房時代。

因為，就當前中國政府房地產市場救市政策來看，已經把重點放在持有一套以上居民的住房購買上。2014年930住房信貸優惠政策，就是鼓勵持有一套以上住房的居民隻要還清銀行住房貸款就能夠享受購買首套住房的各種信貸優惠條件。因為，在政府看來，在當前高房價的情況下，隻有這些持有一套以上住房的居民才有能力進入住房市場。而在銀行看來，這些持有一套住房以上的居民購買住房風險最低。面對於那些真正購買首套住房的居民來說，不僅沒有能力進入當前高房價的住房市場，而且即使硬著頭皮進入，也存在較高的信貸風險。

但是，持有一套以上住房居民還清貸款後再進入住房市場，他們購買住房的目的是什麼？真正的是要改善其住房條件嗎？應該不是，更主要是他們預期購買這些高價格住房後能夠以更高的價格賣出。他們購買的目的是為瞭賣。所以這種需求更多的是投資需求而不是住房消費需求。

現在的問題，這些持有一套以上住房的居民利用優惠條件進入市場購買住房，購買之後希望能夠以更高的價格賣出。如果有人來接手，那麼這種投資需求會持續下去。如果沒有人來接手，那麼這種投資需求交易不可持續下去。現在政府的救市政策已經把這些住房投資者引誘進入瞭市場，那麼政府能否推出新的優惠政策再找一波接手這些住房的購買者就不容易瞭。這就是當前一些城市的住房繁榮是嚴重透支未來需求的關鍵所在。

而當這波住房的繁榮出現後，不僅現有的住房庫存沒有消化完，而且還會刺激大量的住房供給出現。在當前的房地產市場，隻要有暴利，就不存在住房供給不足的問題。如果當前住房繁榮是嚴重透支未來需求，如果當前的住房繁榮會刺激住房供給再次增加，那麼這種住房繁榮後面，一定會潛伏中國房地產市場的新危機。有人預測，中國這場房地產市場的車貸台北文山車貸新危機就可能在2016年爆發，隨之國內房地產市場將陷入新的一輪調整周期。



(責任編輯：UF020)

新聞來源http://business.sohu.com/20151026/n424180636.shtml
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